Це перший місячний огляд. Порівнювати його поки нема з чим — наступного місяця тут зʼявляться дві колонки: до попереднього місяця і до цього, нульового зрізу 2026-10-01. Огляд охоплює Львів і приміську зону в межах 10 км.
Це квартири, по яких ми бачимо поверх, площу й ціну — не оцінка, а перелік. 3 388 квартир у 77 комплексах із 273 у периметрі.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Квартир | 3 388 |
| Комплексів | 77 |
| Площа, м² | 212 620 |
| Вартість | $313,3 млн |
| Медіана $/м² | $1 464 |
| Середня квартира, м² | 62,8 |
| Квартир із ціною | 3 303 з 3 388 |
Агрегатори показують лише те, що виставили забудовники. Тому підтверджена частина — це підлога ринку, а не його межа: там, де забудовник не публікує переліку, квартири існують, але ми їх не бачимо.
Ринок поданий трьома частинами, які не змішуються в одне число.
| Частина ринку | Квартир | Як отримано |
|---|---|---|
| Підтверджено поштучно | 3 388 | перелік квартир із площею й ціною |
| Виміряно лічильником | 439 | число пропозиції зі сторінки забудовника чи агрегатора |
| Оцінено моделлю | 3 143 | розрахунок за геометрією й стадією комплексу |
| Разом, центр | ≈6 970 | смуга 6 027 – 7 913 |
Смуга належить оцінковій частині: перші дві виміряні, у них похибки немає. Центр — це сума частин, а не середина смуги.
У периметрі 273 комплексів від 84 забудовників. Поштучні дані є по 77 комплексах — саме вони утворюють підтверджену частину, тому таблиця нижче показує не весь портфель компанії, а виміряну його частину.
| Забудовник | ЖК у вимірі / у периметрі | Квартир | Медіана $/м² |
|---|---|---|---|
| Auroom | 11 з 12 | 677 | $1 355 |
| РІЕЛ | 5 з 15 | 431 | $1 446 |
| М7 Естейт | 2 з 2 | 386 | $1 021 |
| не встановлено | 0 з 29 | 301 | $1 355 |
| VIKING Development | 3 з 3 | 288 | $1 716 |
| Avalon | 7 з 8 | 223 | $1 597 |
| MONO Estate Development | 6 з 6 | 184 | $1 556 |
| KREDO DEVELOPMENT | 3 з 3 | 158 | $1 486 |
| LVIV BUD | 1 з 1 | 151 | $1 650 |
| MARVEL DEVELOPMENT | 2 з 3 | 103 | $1 706 |
| SVOЇ DEVELOPMENT | 2 з 2 | 74 | $1 506 |
| LEV Development | 4 з 7 | 73 | $1 548 |
| Разом | — | 3 049 | — |
| Площа, м² | Квартир | Частка |
|---|---|---|
| <35 | 84 | 2,5 % |
| 35–50 | 1 228 | 36,2 % |
| 50–70 | 951 | 28,1 % |
| 70–90 | 784 | 23,1 % |
| 90+ | 341 | 10,1 % |
| Разом | 3 388 | — |
Медіанна квартира ринку — 59,2 м² за $84 261. Половина пропозиції менша й дешевша, половина більша й дорожча.
Ринок помітно зміщений у малі формати: одно- й двокімнатні разом дають 87,1% пропозиції.
Розподіл будується лише по комплексах, у яких є що купити: 231 комплексів і 6 970 квартир. Комплекс із вичерпаною пропозицією сюди не входить, навіть якщо будується.
| Рік введення | Квартир | Частка |
|---|---|---|
| 2020 | 14 | 0,4 % |
| 2021 | 8 | 0,2 % |
| 2024 | 12 | 0,4 % |
| 2025 | 51 | 1,5 % |
| 2026 | 233 | 6,9 % |
| 2027 | 723 | 21,3 % |
| 2028 | 1 267 | 37,4 % |
| 2029 | 445 | 13,1 % |
| не вказано | 635 | 18,7 % |
| Разом | 3 388 | — |
| Частка збудованих корпусів | Комплексів | Квартир |
|---|---|---|
| нічого не здано | 136 | 4 969 |
| до третини здано | 9 | 645 |
| третина–дві третини | 16 | 415 |
| майже все здано | 12 | 558 |
| усе здано | 58 | 383 |
| Разом | 231 | 6 970 |
Будинок може стояти, а акта ще не бути. Купити в ньому можна, жити — ні, і для іпотечної програми він рахується як недобудова. Тому той самий перелік комплексів ми показуємо ще раз, за суворішою ознакою — з актом введення.
| Частка зданих корпусів | Комплексів | Квартир |
|---|---|---|
| нічого не здано | 145 | 5 032 |
| до третини здано | 9 | 645 |
| третина–дві третини | 22 | 641 |
| майже все здано | 11 | 382 |
| усе здано | 44 | 270 |
| Разом | 231 | 6 970 |
Стадію ми знімаємо з повного переліку корпусів, а не з тих чотирьох будинків, що видимі на картці за замовчуванням: така підвибірка показала б багатокорпусний комплекс зданим, поки корпус із усією пропозицією ховається за кнопкою «Дивитись всі».
Периметр — це перелік комплексів, які ми відстежуємо, а не перелік того, що продається. З 273 комплексів пропозицію зараз мають 231; у решти 42 квартири в продажу закінчилися — це розпродані комплекси або ті, де забудовник тимчасово зняв продажі. Квартир у них нуль, тому в розподіли вище вони не входять. З переліку ми їх не викидаємо: забудовник може вивести нову чергу, і тоді комплекс повертається в пропозицію.
| Локація | Квартир | Медіана $/м² |
|---|---|---|
| Львів | 2 239 | $1 556 |
| Сокільники | 389 | $1 667 |
| Басівка | 386 | $1 021 |
| приміська зона | 301 | $1 355 |
| Горішній | 30 | $1 305 |
| Винники | 25 | $1 305 |
| Зубра | 18 | $1 506 |
| Разом | 3 388 | — |
Приміська зона важить більше, ніж здається: Сокільники, Басівка й решта разом дають понад тисячу квартир виміряної пропозиції, і медіана в них помітно нижча за міську.
Вторинка зібрана з двох майданчиків — DOM.RIA (3 121 оголошень) і OLX (5 264 по Львову). Ціни на обох у гривні, переведені за курсом зрізу.
Одна цифра «вторинка» — це склейка різних товарів: право власності в старому будинку, право власності у зданій новобудові й майнові права в недобудові коштують по-різному. Тому ряди подаються окремо.
| Тип угоди | DOM.RIA, N | DOM.RIA, медіана | OLX, N | OLX, медіана |
|---|---|---|---|---|
| ЖК не вказано | 1 892 | $1 600 | 3 662 | $1 751 |
| ЖК поза периметром | 407 | $2 052 | 856 | $1 798 |
| зданий новий фонд | 82 | $2 100 | 87 | $2 070 |
| переуступка | 58 | $1 600 | 331 | $1 463 |
| не визначено | 154 | $1 683 | 324 | $1 787 |
| Разом | 2 593 | — | 5 260 | — |
«ЖК не вказано» — оголошення без назви комплексу: переважно старий фонд, але туди ж падає перепродаж у новобудові, де продавець комплекс не проставив. Назвати цей ряд старим фондом означало б видати припущення за вимір. «ЖК поза периметром» — комплекс названий, але його немає в нашому переліку: це новий фонд, а не старий, і в медіану зданого нового фонду він не входить.
| Район | Первинка, медіана | Вторинка, медіана | Спред |
|---|---|---|---|
| Шевченківський | $1 656 | $1 643 | -1 % |
| Личаківський | $1 606 | $1 603 | 0 % |
| Сихівський | $1 445 | $1 460 | +1 % |
| Франківський | $1 426 | $1 481 | +4 % |
| Залізничний | $1 255 | $1 460 | +16 % |
| Галицький | — | $2 111 | — |
Той самий обʼєкт часто стоїть і там, і там, від різних агенцій. Порахувати перетин чесно поки не можна: спискова видача OLX не містить адреси, а без неї ключ звірки міряє збіг, а не тотожність. Тому кожен майданчик подається окремо, і жодне з цих чисел не є «обсягом вторинного ринку Львова» — частина вторинки продається узагалі без публічного оголошення.
| Клас | Комплексів у периметрі | Квартир | Медіана $/м² |
|---|---|---|---|
| Комфорт | 118 | 1 880 | $1 356 |
| Бізнес | 92 | 1 403 | $1 563 |
| Преміум | 37 | 105 | $2 208 |
| Разом | 247 | 3 388 | — |
Преміум дає лише 3,1% квартир виміряної частини — найдорожчий сегмент лишається і найзакритішим.
Комерція, паркомісця й комори зібрані окремим проходом по 77 найбільших комплексах. Нежитлове знайдено у 28 з них.
| Тип | Комплексів | Приміщень | Площа від–до, м² | Медіана площі | Медіана $/м² | Медіана ціни |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Комерція | 16 | 170 | 19,5 – 1161,4 | 69,8 | $1 802 | $112 884 |
| Паркомісця | 19 | — | 4,3 – 56,5 | 16,1 | $1 097 | $17 868 |
| Комори | 7 | — | 2,1 – 19,0 | 5,8 | $761 | $4 294 |
| Разом | — | 170 | — | — | — | — |
Метр комерції дорожчий за житловий приблизно на чверть: медіана $1 802/м² проти $1 464/м² у квартир. Паркомісце медіанно коштує $17 868, комора — $4 294.
Комерція зосереджена: половину всього обсягу дають два комплекси — Парксайд і Auroom Urban. Кількість ми знаємо тільки по комерції: паркомісця й комори джерело подає як «N планувань», тобто типів, а не одиниць, тому там є розподіли площ і цін, але немає загальної кількості.
Окремо стоїть Парксайд: його власна система забудовника дає нежитлові поштучно — 350 вільних лотів, переважно комори й паркомісця.
| Перший внесок за розтермінуванням | Комплексів |
|---|---|
| Недоступне | 54 |
| 1-й внесок від 30% | 24 |
| На 2 роки · 1-й внесок від 30% | 19 |
| На 1 рік · 1-й внесок від 30% | 16 |
| на індивідуальних умовах | 12 |
| На 1 рік та 6 місяців · 1-й внесок від 30% | 11 |
| 1-й внесок від 10% | 8 |
| 1-й внесок від 50% | 5 |
| Разом | 149 |
Дані є по 234 комплексах периметра.
Програма — це ознака конкретної квартири, а не частка ринку. Умов три, і всі мають збігтися одночасно.
Стеля для Львівської області — 58 252 ₴/м², тобто близько $1 298/м² за курсом зрізу; це вже з допуском, який дозволяє перевищити норматив на десять відсотків. Медіана новобудови — $1 464/м².
Норма рахується на сімʼю: 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на двох-трьох, плюс 21 м² на кожного наступного. Саме тому єдиного числа «скільки ринку проходить під єОселю» не існує — воно різне для одинака й для сімʼї.
Або квартира в будинку, який уже введений в експлуатацію, — тоді це звичайне готове житло. Або майнові права в недобудові — але тільки якщо будинок акредитований банком-партнером.
| Умова | Квартир проходить |
|---|---|
| за ціною | 834 |
| за площею — одна особа | 1 623 |
| за площею — сімʼя 2–3 | 2 828 |
| за правовим статусом | 822 |
| усі три разом — одна особа | 0 |
| усі три разом — сімʼя 2–3 | 7 |
Перетин усіх трьох умов дає 7 квартир для сімʼї з двох-трьох осіб і жодної для одинака. Причина не в жодній з умов окремо, а в тому, що вони майже ніде не сходяться в одному лоті: дешевші квартири стоять у комплексах, яких немає в реєстрі акредитованих, а акредитовані — дорожчі за стелю.
| ЖК | Банки-партнери | Будинки й черги за реєстром |
|---|---|---|
| HELGA | Радабанк, Укргазбанк | 10, 8, 9 |
| MHouse | Скай банк, Укргазбанк | 14, 19, 21 |
| ЖК AVANT PARK | Укргазбанк | 13-Б, Будинок № 1,1 |
| ЖК Auroom Lounge | Укргазбанк | Будинок на ділянці 4, перша черга будівництва (секції 1), Будино |
| ЖК Auroom Solar | Укргазбанк | 32 (2 черги) секція 1, 32 (2 черги) секція 2, 32 (2 черги) секці |
| ЖК Avalon Holiday | Ощадбанк, Скай банк | 11 черга, 12 черга, 13 черга, 14 черга |
| ЖК Avalon Magnolia | Скай банк | 5, 1 черга |
| ЖК Eco City Park | Укргазбанк | 1,2 |
| ЖК Falcon City | Глобус, Укргазбанк | 1 |
| ЖК Felicity | Ощадбанк, Радабанк, Укргазбанк | 1 (секція 1) |
| ЖК MARVEL Hill | Ощадбанк, Укргазбанк | 52, 54, будинок №1, буд. 1 |
| ЖК My Home | Укргазбанк | 5 |
| ЖК PERFECT LIFE | Радабанк, Укргазбанк | 27 (черга ІІІ), 27 а (черга ІІ), 27 б (черга І), 27 в (черга ІV) |
| ЖК PRAUD comfort | Укргазбанк | 205, 207 |
| ЖК Viking Gardens | Укргазбанк | 1 черга, буд. №1, 2 черга, буд. №3, 2 черга, буд. №4 |
| ЖК Viking Hills | Ощадбанк, Укргазбанк | 2 черга, 3 черга |
| ЖК Well Place | Глобус, Скай банк | 1 |
| ЖК Wings | Скай банк | б.1 та ж.б.2 (1 черга) |
| ЖК Весняний | Глобус, Скай банк, Укргазбанк | 17а, І черга (секція 1, 2), 17а, І черга (секція 3, 4) |
| ЖК Еко-дім на Надійній | Ощадбанк, Укргазбанк | 1, 10, 11, 12, 13 |
| ЖК ЛЮМ | Глобус | 1 |
| ЖК Парус SOLO | Ощадбанк | 1-М |
| ЖК Південний DELUXE | Глобус, Укргазбанк | 30 |
| ЖК Фруктова Алея | Глобус | 4 (5 черга) |
| ЖК Шелест | Укргазбанк | Будинок №10 |
Перевіряйте не назву комплексу, а номер будинку. Акредитація дається будинку й навіть секції: в одному комплексі одна секція проходить, а сусідня ні. Джерело — офіційний реєстр Укрфінжитла, знятий 30.09.2026.
Прапорець «єОселі» на сайтах забудовників ми не збираємо. Тому якщо комплексу немає в переліку вище, чесна відповідь — «не перевіряли», а не «не працює»: забудовник міг домовитися з банком самостійно.
Позначку про доступність програми в каталозі новобудов ми в розрахунок не беремо взагалі — вона масово розходиться з офіційним реєстром. Окремо про переуступку: приватна переуступка майнових прав у недобудові не є описаним сценарієм програми, але якщо будинок уже зданий, переуступка стає звичайною вторинною угодою, і там програма працює. Рішення в кожному випадку ухвалює банк по конкретному обʼєкту.
Чинний генплан села оскаржується трьома адміністративними позовами; два з них подані у вересні — від міського водоканалу, який заявляє, що мережі не витримають зростання села в шість разів, і від готельного комплексу. Паралельно комісії районної ради зрізали проєкт розширення меж села на 158 гектарів.
На те, що продається зараз, це не впливає: комплекси нашого переліку мають чинні дозволи на будівництво, а оскаржуються генплан села й розширення меж — тобто рамка для майбутньої забудови. Питання стосується нових проєктів: саме там варто дивитися на стадію дозволів уважніше.
Суди скасували рішення про передачу ділянки під житловий комплекс на вулиці Панаса Мирного у Львові — земля за генпланом призначена під освітні потреби. У ЖБК «Кільцева» у Винниках триває корпоративний конфлікт із судовим провадженням. Забудовник Greenville уклав мирову угоду з міською радою щодо землі в Лисиничах і відновив роботи першої черги.
Джерела: каталог і картки новобудов агрегатора, сайти та системи забудовників, два майданчики оголошень для вторинного ринку, офіційний реєстр акредитованих обʼєктів, портали органів влади й медіа. Курс — офіційний, один на весь зріз.
Бронь рахується як пропозиція: заброньована квартира лишається в ринку, бо бронь часто не доходить до угоди. Середнє або медіана для групи менш ніж 4 спостереження не публікується — у такій групі воно дорівнює одному лоту й читається як помилка.
| Давність цін у підтвердженій частині | Квартир | Частка |
|---|---|---|
| свіжі — до 90 днів | 3 387 | 100,0 % |
| 90–365 днів | 0 | 0,0 % |
| понад рік | 0 | 0,0 % |
| Разом | 3 387 | — |
Джерело показує дві різні дати оновлення — окремо для цін і окремо для статусу будівництва. Ми беремо першу: для давно зданого будинку статус не змінюється роками, і сплутати їх означає оголосити свіжу ціну застарілою.
Кожен показник тут порахований на даних дати зрізу — або відсутній.
Ми не переносимо значень зі звіту у звіт. Перенесене число виглядає свіжим, і читач не розрізняє, де вимір, а де торішній слід.
Підтверджена частина — це квартири, перелічені поштучно. Оцінкова порахована за моделлю й має похибку ±30%, тож підсумок ринку поданий серединною оцінкою зі смугою, а не точним числом, і вся ширина цієї смуги належить саме оцінковій частині. Розрізи за класом, районом і ціною побудовані на підтвердженій частині.