Зріз даних: 30 вересня 2026. Ціни зняті з каталогів забудовників того самого дня і переведені в долари за курсом НБУ. Це перший місячний огляд сегмента: попереднього місяця для порівняння ще немає, і наступний випуск порівнюватиметься саме з цими числами. Ринок за місяць майже не рухався: зі 193 типів планувань із тотожним ключем шість подорожчали і шість подешевшали.
Це головне, що варто знати про будь-яку цифру обсягу в заміському сегменті.
Забудовники котеджних містечок майже не публікують поштучного залишку. У каталозі стоїть проєктна ємність — скільки будинків заплановано, а не скільки лишилося. Тому обсяг пропозиції тут не вимірюється, а оцінюється.
| Будинків | Що це | |
|---|---|---|
| Полічено поштучно | 96 | шість містечок, де забудовник показує статус кожного будинку |
| Пораховано за формулою | 948 | заявлена ємність × коефіцієнт, 83 проєкти |
| Разом, оцінка | ≈1 044 | смуга 760 – 1 328 будинків |
Каталог у цьому сегменті систематично завищує пропозицію, а не занижує. Там, де вдалося звірити, розрив завжди в один бік: каталог показує більше. КМ LAGOM — 314 у каталозі проти 13 доступних за лічильником забудовника. КМ Липові Роси — 247 проти 16. КМ Провесінь — 229 проти 25. КМ Praud Hills — 138 проти 18 будинків з обраною моделлю. Висновок для покупця простий: цифра «містечко на 200 будинків» описує проєкт, а не те, що можна купити сьогодні.
Слово «тип» у таблицях нижче означає модель із каталогу забудовника, а не будинок: за одним рядком може стояти і один будинок, і двадцять однакових. Кількість типів — це розмір цінової бази, а не обсяг пропозиції.
Окремо від будинків у двох містечках продається вільна земля під самобуд — 105 позицій без обраної моделі. Це ділянки, а не будинки, і в підсумок пропозиції вони не входять.
Ціни, на відміну від обсягу, надійні: вони зняті з каталогів забудовників і збігаються з їхніми сайтами. Усе, що нижче про гроші, — вимір, а не оцінка. Цього місяця поштучно пораховано 9,2% обсягу — уперше за серію ця частка виросла, а не впала.
«Котеджне містечко» — це формат забудови, а не тип будинку.
Майже всі містечка змішані: в одному проєкті стоять і окремі котеджі, і дуплекси на два входи, і таунхауси в ряд. Тому питання «скільки коштує будинок у містечку» не має однієї відповіді — відповідь залежить від формату.
| Тип будинку | Типів у базі | Медіана за м² | Медіанна площа | Медіанний будинок |
|---|---|---|---|---|
| Котедж | 83 | $1 385 | 147,0 м² | $211 759 |
| Дуплекс | 48 | $1 200 | 138,5 м² | $176 094 |
| Таунхаус | 63 | $999 | 138,4 м² | $124 826 |
| Квадрекс | 2 | — | — | — |
Різниця між котеджем і таунхаусом — $386 за метр, тобто чверть ціни. Але це не різниця в якості будівництва: таунхаус стоїть на двох сотках, котедж — на пʼяти. Значна частина того, що виглядає як дорожчий метр, — це земля.
Розподіл побудовано тільки по містечках, де є що купити.
| Стадія | Містечок | Будинків у пропозиції | Частка |
|---|---|---|---|
| Будується | 56 | 992 | 94,7% |
| Збудовано | 20 | 55 | 5,3% |
| Разом | 76 | 1 047 | 100% |
Девʼять із десяти будинків у сьогоднішній пропозиції — у містечках, які ще будуються. Готового житла в сегменті мало: завершені містечка розпродаються за рік-два й виходять з експозиції повністю. Розпродані містечка в цю таблицю не входять узагалі — вони показують не пропозицію, а швидкість поглинання. Зараз 28 проєктів стоять із міткою «розпродано» або «продаж не ведеться», і цього місяця до них додалося ще одне — забудовник написав «Все продано».
Ні каталог, ні сторінки проєктів не публікують дати введення в експлуатацію — поля не існує. Перевірено на всіх сторінках цього зрізу. Для покупця це означає, що термін треба питати у відділі продажу й фіксувати в договорі, бо публічної обіцянки, на яку можна послатися, не існує. Окремо варто памʼятати, що «збудовано» і «введено в експлуатацію» — різні речі: у будинку без акта можна купити частку, але не можна жити, і за державною програмою він рахується недобудовою.
Відстань — від центру Львова до населеного пункту.
| Пояс | Містечок | Медіана за м² | Медіанний будинок |
|---|---|---|---|
| до 10 км | 55 | $1 208 | $171 636 |
| 10–15 км | 25 | $1 218 | $152 690 |
| 15–20 км | 9 | $1 106 | $157 148 |
Ціна за метр із відстанню майже не падає — і це, мабуть, найнеочікуваніша цифра зрізу. Різниця між ближнім і середнім поясом менша за різницю між таунхаусом і котеджем в одному й тому ж селі: заміський метр дешевшає не від віддалення, а від формату. Далі пʼятнадцяти кілометрів ціна нарешті просідає, але містечок там лишається девʼять.
| Локація | км | Містечок | Медіана за м² | Медіанний будинок |
|---|---|---|---|---|
| Поршна | 13 | 3 | $1 922 | $368 906 |
| Брюховичі | 9 | 4 | $1 752 | $325 440 |
| Наварія | 11 | 2 | $1 710 | $280 859 |
| Годовиця | 12 | 1 | $1 554 | $164 949 |
| Львів | 5 | 3 | $1 507 | $280 859 |
| Бірки | 14 | 5 | $1 385 | $180 552 |
| Винники | 8 | 3 | $1 370 | $154 918 |
| Липники | 15 | 2 | $1 293 | $150 460 |
| Сокільники | 6 | 14 | $1 216 | $170 522 |
| Конопниця | 11 | 4 | $1 205 | $153 804 |
| Скнилів | 7 | 5 | $1 202 | $162 720 |
| Зубра | 8 | 9 | $1 154 | $208 415 |
| Підберізці | 12 | 3 | $1 122 | $111 452 |
| Бартатів | 20 | 1 | $1 108 | $208 416 |
| Лисиничі | 7 | 2 | $1 100 | $51 268 |
| Малечковичі | 12 | 3 | $1 046 | $161 605 |
| Зимна Вода | 8 | 2 | $1 000 | $139 314 |
| Солонка | 9 | 4 | $994 | $134 856 |
| Малехів | 9 | 4 | $991 | $89 162 |
Локації, де типів менш ніж чотири, у таблиці немає: у такій групі «медіана» дорівнює одному-двом будинкам і читається як помилка. Ми такі числа не публікуємо.
Порівняння з нашим же оглядом первинного ринку квартир Львова тієї самої дати.
Відповідь «будинок у містечку дешевший за метром» правдива, але некорисна: такого товару на ринку немає. Покупець обирає між таунхаусом, дуплексом і котеджем — і це три різні рішення з різною ціною й різною кількістю землі. Нижче всі три поруч із квартирою як еталоном, від найближчого до квартири до найдальшого.
| Що купуємо | Ціна за м² | Площа | Ціна за одиницю | Як це читати |
|---|---|---|---|---|
| Квартира в новобудові — еталон | $1 464 | 62,1 м² | $84 415 | — |
| Таунхаус — найближча до квартири альтернатива | $999 | 138,4 м² | $124 826 | метр дешевший на 32%, площі в 2,2 раза більше, чек вищий на 48% |
| Дуплекс — середина між таунхаусом і котеджем | $1 200 | 138,5 м² | $176 094 | метр дешевший на 18%, площі в 2,2 раза більше, чек вищий на 109% |
| Котедж — окремий будинок на власній ділянці | $1 385 | 147,0 м² | $211 759 | метр дешевший на 5%, площі в 2,4 раза більше, чек вищий на 151% |
Таунхаус — найдешевший спосіб вийти із квартири за місто: метр на третину дешевший, площі вдвічі більше, а чек вищий лише в півтора раза. Котедж — інше рішення: метр майже квартирний, бо в ціну входить власна ділянка, а чек у два з половиною раза вищий. Дуплекс стоїть посередині обома параметрами.
Площа, на відміну від ціни, від формату майже не залежить: будь-який дає у 2,2–2,4 раза більше метрів за квартиру. А от землі під ними — принципово різна кількість, і саме це видно в розділі про ділянки нижче.
У масштабі ринку заміський сегмент дрібний: на десять квартир у продажу припадає близько півтора будинки, а в грошах це 0,27× від квартирного ринку. Але розрив у грошах менший за розрив в одиницях — саме тому, що будинок дорожчий за квартиру вдвічі.
Вторинку зібрано з двох незалежних майданчиків, і вони зійшлися за ціною: медіана за квадратний метр — $1 037 на стрічці оголошень ЛУН і $1 071 на OLX, різниця 3,3%. Це і є перевірка: дві різні вибірки того самого ринку дали фактично одне число, тож вторинна медіана сегмента — властивість ринку, а не особливість одного сайту.
Кількість оголошень при цьому різна і не складається. 639 і 2 061 — це дві вибірки того самого ринку, які значною мірою перетинаються: той самий будинок часто стоїть на обох майданчиках. Додати їх означало б порахувати чималу частину будинків двічі, тому ми подаємо кожен майданчик окремо і жодного разу не називаємо суму «обсягом ринку».
| Джерело | Будинків в оголошеннях | Медіана за м² | Медіанний будинок | Медіана за м² проти первинки |
|---|---|---|---|---|
| Стрічка оголошень ЛУН | 639 | $1 037 | $145 000 | -13,7% |
| OLX, приватні будинки | 2 061 | $1 071 | $148 107 | -10,9% |
| Первинка — для порівняння | — | $1 202 | $168 292 | — |
Читати цю різницю як знижку не можна, бо порівнюються різні за станом будинки. У первинці ціна — це «від» за найдешевший тип містечка і майже завжди за будинок із чорновим ремонтом: стіни, вікна, комунікації, а опорядження покупець робить сам і за свої. На вторинці більшість будинків продаються готовими — ремонт уже в ціні.
Тобто вторинний будинок дешевший за метром і вже з ремонтом. Щоб порівняти однакове, до первинної ціни треба додати вартість опорядження — і тоді розрив стане більшим, а не меншим. Наскільки саме, цей огляд не міряє: вартості ремонту ми не збираємо.
Медіана вторинки порахована не на всій видачі підряд. Оголошення, де містечко не вказано або назване містечко лежить поза нашим переліком, винесені в окремі ряди: про стадію таких будинків ми нічого не знаємо. Так само окремо стоять недобудовані будинки, що продаються як майнові права, і оголошення самих забудовників — останні з вторинки виключені зовсім.
Земля — та частина чека, про яку в оголошенні зазвичай один рядок.
| Тип будинку | Медіанна ділянка | Щільність забудови | Що це означає |
|---|---|---|---|
| Котедж | 5,0 сот | 29% | будинок займає менш ніж третину ділянки, решта — двір |
| Дуплекс | 3,5 сот | 44% | двір є, але вузький і спільний із сусідом по стіні |
| Таунхаус | 2,0 сот | 76% | ділянка майже повністю під будинком і паркомісцем |
Розтермінування в цьому сегменті замінює іпотеку. З 89 активних містечок 62 дають його з конкретними умовами, 18 обговорюють індивідуально, 9 не дають. Медіанний перший внесок — 38%, діапазон від 10% до 65%.
Порожнє поле каталогу — не факт ринку.
Каталог не позначає котеджні містечка як доступні за програмою, і з цього часто роблять висновок «не працює». Це неправда: з 2023 року «єОселя» покриває приватні будинки, таунхауси й дуплекси. Реальних умов три, і перевіряти їх треба по конкретному будинку, а не по назві містечка.
Умова перша — ціна за метр. Стеля для Львівської області з допуском — 58 252 ₴/м², тобто $1 298 за курсом зрізу. Проходять 123 типи зі 196, тобто дві третини бази.
Умова друга — площа, і вона залежить від вас, а не від будинку. Норма рахується на домогосподарство: 62,5 м² на одну особу, 83,5 на двох-трьох, стеля 125,5 м², плюс 10% для нового житла. Тому єдиного числа «скільки пропозиції під єОселю» не існує — тільки сценарії з підписом.
| Склад сімʼї | Межа площі | Проходять за ціною і площею | Частка бази | Що саме |
|---|---|---|---|---|
| одинак | 68,8 м² | 2 зі 196 | 1% | Таунхаус 2 |
| сімʼя 2–3 | 91,9 м² | 16 зі 196 | 8% | Таунхаус 12, Котедж 2, Дуплекс 2 |
| сімʼя 4 | 115,0 м² | 38 зі 196 | 19% | Таунхаус 23, Дуплекс 10, Котедж 5 |
| сімʼя 5+ | 138,1 м² | 59 зі 196 | 30% | Таунхаус 29, Дуплекс 14, Котедж 14, Квадрекс 2 |
Умова третя — правовий статус: будинок має бути або введений в експлуатацію, або акредитований банком-партнером, якщо купуються майнові права в недобудові. Акредитація дається конкретному будинку чи черзі, а не містечку. Офіційний реєстр ми зняли 30 вересня: по Львівській області в ньому 96 записів по 36 комплексах від шести банків, і жодного котеджного містечка нашого периметра там немає.
Це не означає «не працює»: прапорець програми на сайті забудовника бʼє і каталог, і реєстр, а його ми не збираємо. Чесне формулювання — у реєстрі не значиться; за власними домовленостями з банком ми не перевіряли. Тому наші числа підписані «проходить за ціною і площею», а не «доступне за єОселею».
За метром проходить дві третини бази, за нормою площі для сімʼї з двох-трьох — восьма частина. У квартирах усе навпаки: медіанна новобудова Львова не проходить саме за ціною. Формально програма доступна, фактично вузька. І окремо: вартість земельної ділянки «єОселя» не кредитує взагалі. У котеджі це чверть-третина чека, які покупець закриває власними коштами незалежно від того, схвалять йому іпотеку чи ні.
Сім питань, які цей зріз радить поставити у відділі продажу.
Коротко про метод, щоб цифри можна було перевірити.
Периметр — котеджні містечка в радіусі 20 км від центру Львова: 89 активних і 28 неактивних проєктів, зібраних 30 вересня 2026 з каталогу ЛУН по 33 населених пунктах, зі сторінок самих проєктів і окремим браузерним проходом по львівських районах, яких штатний обхід не бачить. Ціни взяті з блоку типових проєктів кожного містечка — це 196 типів із реальною площею й ціною. Усі суми переведені в долари за курсом НБУ 44,8624 ₴/$ на дату зрізу; де джерело дає гривню, долар ми рахуємо самі, бо власний курс майданчика відрізняється від офіційного.
Обсяг пропозиції рахується двома шарами: поштучний залишок там, де забудовник його публікує, і заявлена ємність, помножена на коефіцієнт, там, де ні. Коефіцієнт залежить від розміру проєкту: великі містечка будуються чергами, і в продажу одночасно стоїть мала частина заявленого. Смуга ±30% накидається тільки на оцінкову частину. Цього місяця коефіцієнт для великих містечок уперше перестав бути припущенням: спостережень набралося достатньо, щоб замінити його виміряною величиною.
Вторинний ринок узято з двох джерел: стрічка оголошень ЛУН — 727 карток на 31 сторінках, і OLX — 2 061 придатних карток із 2 360 зібраних. Лічильники майданчиків не складаються.
Бронь рахується як пропозиція: заброньований будинок лишається в ринку, бо бронь часто не доходить до угоди. Середнє або медіана для групи менш ніж 4 спостереження не публікується — у такій групі воно дорівнює одному лоту й читається як помилка.
Кожен показник тут порахований на даних дати зрізу — або відсутній.
Ми не переносимо значень зі звіту у звіт. Перенесене число виглядає свіжим, і читач не розрізняє, де вимір, а де торішній слід.
Виміряна частина — це будинки, перелічені поштучно. Оцінкова порахована за моделлю й має похибку ±30%, тож підсумок ринку поданий серединною оцінкою зі смугою, а не точним числом, і вся ширина цієї смуги належить саме оцінковій частині. У цьому сегменті виміряна частина мала, тому смуга накриває майже все число. Розрізи за типом будинку, поясом відстані, локацією і ділянкою побудовані на ціновій базі — вона вимір, а не оцінка. Зведений статус ризику не публікується: частина профільних реєстрів недоступна для суцільної перевірки, а «не перевірено» — це не «чисто». Огляд не є пропозицією укладення договору, інвестиційною чи юридичною порадою; перед угодою перевіряйте правовстановлювальні документи на будинок і ділянку.